전세보증금 못 돌려받을 때 대응 순서: 내용증명부터 임차권등기명령, 지급명령·소송까지

계약 만료일이 다가오는데 집주인이 “새 세입자가 들어와야 돈을 줄 수 있다”고 말하면 막막해집니다. 새집 잔금일과 대출 상환일은 정해져 있는데, 돌아오는 답은 기다리라는 말뿐인 경우가 많습니다.

이 글은 그런 상황에서 어떤 순서로 움직여야 하는지 정리했습니다. 특히 이사를 먼저 해서는 안 되는 이유, 그리고 법원에 낼 수 있는 세 가지 절차(지급명령, 민사조정, 소송)의 차이를 비교 표로 담았습니다. (작성 기준: 2026년 10월)

3줄 요약

보증금을 받지 못한 채 이사하거나 전입신고를 옮기면 대항력과 우선변제권을 잃을 수 있으므로, 이사 전에 임차권등기명령을 먼저 확인해야 합니다.

집주인의 재산을 강제로 집행하려면 법원이 인정한 문서(집행권원)가 필요하고, 지급명령·민사조정·소송 중 하나로 얻습니다.

집주인이 채무를 인정하면 지급명령이, 다툼이 예상되면 소송이 맞습니다.

먼저 확인할 것: 임대차가 정말 끝났는지

임차권등기명령과 보증금 청구는 임대차가 끝난 뒤에 할 수 있습니다. 계약기간이 만료되었는지, 아니면 해지 통보로 종료되었는지부터 확인하세요.

⚠️ 주의 (묵시적 갱신 확인):
『주택임대차보호법』 제6조에 따라 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신거절 통지를 하지 않으면 기존 계약과 동일한 조건으로 계약이 자동 연장(묵시적 갱신)됩니다. 만약 이 통지 기간을 놓쳤다면, 동법 제6조의2에 따라 세입자가 언제든 계약 해지를 통지할 수는 있으나 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나야 해지 효력이 발생합니다. 즉, 해지 효력이 발생하기 전까지는 법률상 임대차가 종료된 것이 아니므로 임차권등기명령이나 보증금 반환을 청구할 수 없습니다.

0단계: 내용증명과 증거 정리

집주인에게 계약 종료와 보증금 반환 요청 의사를 분명히 남겨두는 단계입니다. 생활법령정보에서도 해지 의사를 밝힐 때 내용증명 우편을 쓰는 편이 좋다고 안내합니다. 이 기록은 이후 임차권등기명령과 소송에서 계약 종료와 반환 거부를 증명하는 자료가 됩니다.

🔗 관련 정보: 내용증명 작성 및 발송 방법 (법제처 생활법령정보) (※ 블로그 내부 연재 글 발행 예정)

미리 모아둘 서류 체크리스트

임대차계약서 원본 또는 사본
보증금을 보낸 이체 내역
계약 종료와 반환을 요구한 문자, 통화 녹취, 내용증명
최신 부동산 등기부등본
확정일자를 받았다는 자료와 주민등록초본
집주인의 현재 주소와 연락처

1단계: 이사하기 전에 임차권등기명령 확인

보증금 없이 이사하면 왜 문제일까

임차인은 집에 살면서 전입신고를 해두면 “대항력”과 “우선변제권”이 생깁니다. 쉽게 말해, 집이 팔리거나 경매로 넘어가도 보증금을 보호받을 수 있는 힘입니다. 그런데 임대차가 끝났는데 보증금을 못 받고 이사해서 전입신고를 옮기면 이 권리가 사라집니다. 생활법령정보도 이 경우 보증금을 돌려받기 어려워진다고 설명합니다.

임차권등기명령이란

법원의 결정으로 등기부등본에 임차권을 기록해 두는 제도입니다. 기록이 완료되면 이사를 하더라도 대항력과 우선변제권이 유지됩니다. 주택임대차보호법 제3조의3은 임대차가 끝난 뒤 보증금이 반환되지 않았을 때 임차주택 소재지 관할 법원에 신청할 수 있다고 정하고 있습니다. 생활법령정보에 따르면 등기를 마친 뒤에는 차임 지급 의무도 면하고, 보증금 반환이 늦어진 데 대한 지연손해금을 청구할 수 있습니다.

신청 순서

관할 법원을 확인합니다. 임차주택이 있는 곳의 법원입니다.
임차권등기명령 신청서를 작성합니다. 대법원 전자소송(ecfs.scourt.go.kr)에서 인터넷으로 신청할 수 있습니다.
필수 서류를 첨부합니다. (대법원 전자소송 안내 기준: ① 확정일자부 임대차계약서 사본, ② 임차인의 주민등록등·초본(주소 변동사항 포함), ③ 부동산등기사항증명서(등기부등본), ④ 계약 해지 및 종료 증빙 자료(내용증명, 문자, 녹취 등), ⑤ 건물 일부 임차 시 해당 도면, ⑥ 등록면허세 및 등기촉탁수수료 납부영수필증)
법원 결정 후 등기부등본에 임차권이 기재된 것을 직접 확인합니다.
그 다음에 이사하고 전입신고를 옮깁니다.

등기가 완료되기 전에 먼저 이사하면 안 된다는 점이 가장 중요합니다.

💡 진행 흐름 예시:
예를 들어, 전세 만기일에 집주인이 “새 세입자가 들어오기 전엔 줄 돈이 없다”고 버텨 새집 이사를 앞두고 발이 묶인 경우, 이사 전에 대법원 전자소송을 통해 임차권등기명령을 신청합니다. 신청 후 법원의 결정이 내려지고 등기소 촉탁을 거쳐 실제 등기부등본에 기입되기까지 통상 수일에서 2주 안팎의 시차가 발생하므로, 반드시 인터넷등기소(iros.go.kr)에서 등기사항증명서를 직접 열람하여 ‘주택임차권’ 등기 사실을 최종 확인한 뒤에 짐을 빼고 전입신고를 옮겨야 기존의 대항력과 우선변제권을 안전하게 유지할 수 있습니다.

2단계: 집행권원 확보 방법 고르기

집행권원이란

집주인이 돈을 주지 않는다고 해서 바로 통장을 압류하거나 집을 경매에 넘길 수는 없습니다. 법원이 “이 채권은 존재한다”고 공식적으로 인정한 문서가 있어야 하고, 이를 법률 용어로 집행권원이라고 부릅니다. 생활법령정보는 집행권원을 얻는 방법으로 지급명령, 민사조정, 보증금반환청구소송을 안내합니다. 세 방법은 순서대로 거치는 단계가 아니라 상황에 맞게 하나를 고르는 선택지입니다.

세 가지 방법 비교

구분	지급명령	민사조정	보증금반환청구소송
진행 방식	서면 심사 (법정 출석 없음)	조정기일에 양측 출석, 합의 도출	변론기일 출석, 판결
효력	이의신청 없이 확정되면 판결과 같은 효력	조정조서가 재판상 화해와 같은 효력	확정 판결
인지액	소장 인지액의 10분의 1	소장 인지액의 5분의 1	소장 인지액 전액
송달료 (당사자 2인 기준)	67,680원 (6회분)	56,400원 (5회분)	소액사건 112,800원(10회분), 단독사건 169,200원(15회분)
적합한 상황	집주인이 채무를 인정할 때	합의 가능성이 있을 때	집주인이 다투거나 연락이 안 될 때

송달료는 대법원 재판예규(송달료처리지침)에 따라 2026년 기준 1회분 5,640원(e-Post 기준)입니다. 인지액은 『민사소송 등 인지법』 제2조에 따라 소가(보증금)에 비례해 계산되며, 지급명령은 동법 제7조에 의해 소장의 10분의 1(10%), 민사조정은 제5조에 의해 **소장의 5분의 1(20%)**로 법정 규정되어 있습니다. 예를 들어 보증금이 5,000만 원인 경우 소장 기준 표준 인지액은 23만 원(5,000만 원 × 0.4% + 3만 원)이며, 민사조정은 4만 6천 원, 지급명령은 2만 3천 원입니다. (※ 대법원 전자소송으로 접수 시 『전자소송법』 제13조에 따라 해당 인지액에서 10% 추가 감경 혜택이 적용됩니다.)

지급명령: 가장 저렴하지만 한계가 있습니다

신청서를 내면 법원이 집주인에게 지급명령을 보냅니다. 집주인이 받은 날부터 2주 안에 이의신청을 하지 않으면 확정되어 강제집행이 가능해집니다. 반대로 이의신청이 들어오면 정식 소송으로 넘어갑니다. 생활법령정보도 집주인이 반환 의무를 인정하고 채권 자체를 다투지 않을 것 같은 경우에 지급명령이 편리하다고 안내합니다.

주소가 불분명하거나 서류가 집주인에게 닿지 않으면 지급명령으로 진행하기 어렵습니다. 『민사소송법』 제462조 단서에 따라 지급명령에는 공시송달 제도가 적용되지 않기 때문입니다. 서류가 반송되면 법원의 주소보정명령에 따라 집주인의 초본을 발급받아 재송달이나 특별송달을 진행해야 하며, 끝내 송달이 불가능할 경우 동법 제466조에 따라 법원 직권 또는 채권자의 신청으로 통상의 소송 절차로 전환(소장 인지액 차액 납부 필요)되므로, 집주인이 고의로 송달을 회피할 것이 확실하다면 처음부터 정식 소송을 제기하는 편이 낫습니다.

🔗 관련 정보: 대한민국 법원 전자소송 포털 (지급명령 접수) (※ 블로그 내부 연재 글 발행 예정)

민사조정: 대화로 풀고 싶을 때

관할 법원에 조정을 신청하면 기일이 잡히고, 판사나 조정위원이 양측 이야기를 듣고 합의안을 마련합니다. 예를 들어 “언제까지 얼마를 먼저 지급하고 나머지는 언제까지 반환한다” 같은 방식입니다. 합의가 성립해 조정조서가 작성되면 약속한 날짜에 돈이 들어오지 않을 때 바로 강제집행을 시작할 수 있습니다. 합의가 안 되면 조정이 성립하지 않으므로 소송이 필요합니다.

보증금반환청구소송

보증금이 3,000만 원 이하면 『소액사건심판법』 제2조 및 동법 규칙 제1조의2에 따라 소액사건으로 신속하게 처리됩니다. 3,000만 원을 넘는 보증금 채권을 고의로 쪼개어 일부만 청구하는 방식은 소액사건으로 인정되지 않습니다.

판결 주문에 “가집행할 수 있다”는 선고가 붙으면(민사소송법 제213조), 집주인이 판결에 불복해 항소하더라도 가집행문이 부여된 판결정본을 통해 즉시 강제경매나 채권압류를 신청할 수 있습니다.

특히 임차인이 주목해야 할 핵심 규정은 『주택임대차보호법』 제3조의2 제1항입니다. 원래 민사집행법상 반대의무 이행(주택 명도)과 동시이행 관계에 있으면 집을 비워주기 전에는 경매를 신청할 수 없는 것이 원칙이지만, 이 법률 특례에 따라 세입자는 집을 비워주지 않고 아직 살고 있는 상태에서도 반대의무 이행 없이 임차주택에 대해 바로 강제경매(집행 개시)를 신청할 수 있습니다. (단, 추후 경매 낙찰금에서 보증금을 배당받아 수령할 때에는 집을 비워주었다는 명도확인서가 필요합니다.) 다만 집주인이 항소하면서 법원에 담보공탁금을 내고 강제집행정지를 신청하는 변수가 있을 수 있습니다.

💡 절차 선택 기준 예시:
예를 들어, 집주인이 보증금 반환 채무 자체는 명백히 인정하면서 일시적인 자금 융통 문제로 기한 유예를 요청하는 상황이라면 비용이 저렴하고 서면 심사로 끝나는 지급명령이나 양측의 양보를 조율하는 민사조정이 효과적입니다. 반면 집주인이 연락을 피하거나 전세사기 의심 등으로 다툼이 확실시된다면, 지급명령을 냈다가 이의신청으로 시간을 허비하기보다 처음부터 보증금반환청구소송을 제기하여 공시송달 및 가집행 판결문을 확보하는 것이 회수 기간을 실질적으로 줄이는 방법입니다.

3단계: 강제집행

집행권원을 얻은 뒤에는 관할 법원에서 집행문을 받아 집행을 신청합니다. 크게 두 갈래입니다.

집주인 소유 부동산에 대한 강제경매 신청
집주인의 예금 계좌나 임대료 채권 등에 대한 채권압류 및 추심명령 신청

어느 쪽이 유리한지는 집주인의 재산 상황에 따라 다르므로, 이 단계부터는 대한법률구조공단 등 전문가 상담을 함께 받아보시길 권합니다.

자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1. 보증금 반환을 청구하려면 반드시 이사를 나와야 하나요?

아닙니다. 임대차가 끝났다면 살고 있는 상태에서도 소송을 낼 수 있습니다. 다만 집에 계속 살면 월세 의무가 이어지고, 이사해서 전입신고를 옮기면 대항력이 사라집니다. 이사가 필요하다면 임차권등기명령으로 등기를 마친 뒤에 움직이세요.

Q2. 보증금을 못 받아서 계속 사는 동안에도 월세를 내야 하나요?

네, 내야 합니다. 생활법령정보는 임대차 기간이 끝나도 보증금을 돌려받을 때까지는 임대차 관계가 이어지는 것으로 보기 때문에 계속 거주하는 동안 월세를 내야 한다고 설명합니다. 임차권등기를 마치고 이사하면 차임 지급 의무는 면하게 됩니다.

Q3. 지급명령을 신청했는데 집주인이 이의신청을 하면 어떻게 되나요?

사건이 정식 소송으로 넘어갑니다. 지급명령에 들인 시간이 늘어날 수 있으니, 집주인이 다툴 가능성이 크다고 판단되면 처음부터 소송이나 조정을 고려하세요.

지금 바로 할 일

계약 종료와 반환 요구를 내용증명이나 문자로 남깁니다.
서류 체크리스트를 채우고, 이사 날짜가 정해졌다면 임차권등기명령 신청부터 준비합니다.
집주인이 채무를 인정하는 분위기면 지급명령, 다툴 것 같으면 소송이나 조정을 선택합니다.

비용과 기간은 사건마다 달라서, 금액이 크거나 집주인 재산 상태가 불안하다면 대한법률구조공단 같은 기관에서 먼저 상담받아보시길 권합니다.

[참고 출처]

법령: 주택임대차보호법(제3조의2, 제3조의3, 제6조, 제6조의2), 민사소송법(제213조, 제462조, 제466조, 제470조), 민사집행법(제24조, 제41조, 제56조), 민사조정법(제5조, 제28조), 민사소송 등 인지법(제2조, 제5조, 제7조), 소액사건심판법(제2조), 민사소송 등에서의 전자문서 이용 등에 관한 법률(제13조)
찾기쉬운 생활법령정보(법제처): 주택임대차 > 임대차관계 종료 > 보증금의 회수 편, 임대차 종료 편, 백문백답(보증금 못 받고 이사 나갈 때 / 계속 거주할 경우 월세)
대한민국 법원 전자소송 포털(ecfs.scourt.go.kr), 법원 송달료 안내

※ 본 글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 작성되었으며, 개별적인 법적 분쟁은 전문가와의 상담을 권장합니다.